Propriété foncière au Burkina Faso : Ce qu'il faut savoir

Introduction

La propriété foncière au Burkina Faso est régie par plusieurs textes législatifs et réglementaires. Comprendre ce cadre juridique est essentiel pour sécuriser vos acquisitions immobilières et éviter les litiges.

Le cadre légal

Textes de référence

• Loi n°034-2012/AN portant Réorganisation Agraire et Foncière (RAF)
• Code de l’urbanisme et de la construction
• Décrets d’application de la RAF

Principes fondamentaux

1. Domanialité des terres : Toutes les terres appartiennent à l’État
2. Concession de droits : L’État concède des droits d’usage et de propriété
3. Sécurisation : Le titre foncier est le document le plus sûr

Types de titres et documents fonciers

1. Le Titre Foncier (TF) 🏆

Le document le plus sécurisé

Caractéristiques

• Définitif et inattaquable après 6 mois
• Opposable aux tiers
• Transmissible par succession ou vente
• Numéroté et enregistré au cadastre

Avantages

✅ Sécurité juridique maximale
✅ Facilite l’accès au crédit bancaire
✅ Protège contre les litiges
✅ Valeur patrimoniale reconnue

Procédure d’obtention

1. Demande auprès de la mairie
2. Enquête publique (3 mois)
3. Bornage et levée topographique
4. Dossier transmis à la Direction du Foncier
5. Délibération en commission
6. Délivrance du titre (délai total : 12-18 mois)

Coût estimatif : 500 000 - 1 500 000 FCFA selon la superficie

2. L’Attestation de Possession Foncière Rurale (APFR)

Pour les zones rurales

Caractéristiques

• Reconnait les droits coutumiers
• Limité aux zones rurales
• Peut être transformé en TF

Utilité

• Sécurise les droits traditionnels
• Première étape vers le titre foncier
• Protège contre l’accaparement

3. Le Permis Urbain d’Habiter (PUH)

Document temporaire en zone urbaine

Caractéristiques

• Droit d’occupation de 5 ans renouvelable
• Peut être transformé en TF après mise en valeur
• Soumis à conditions d’utilisation

Conditions d’obtention

• Parcelle dans un lotissement officiel
• Paiement des frais de viabilisation
• Absence de litige

Coût : Variable selon la localité (100 000 - 500 000 FCFA)

4. Le Bail Emphytéotique

Pour les projets à long terme

Caractéristiques

• Durée : 18 à 99 ans
• Transmissible
• Généralement pour projets économiques importants

5. Documents à éviter ⚠️

❌ Attestation villageoise : Non reconnue légalement
❌ Acte sous seing privé non enregistré : Pas de valeur probante
❌ Certificat de propriété : N’existe plus depuis 2012

Procédure complète d’acquisition

Étape 1 : Vérifications préalables (Essentiel !)

A. Auprès de la Direction du Foncier

• Vérifier l’authenticité du titre
• Consulter l’état hypothécaire
• S’assurer de l’absence de litige

B. Auprès de la Mairie

• Vérifier le statut de la zone
• Consulter le plan d’urbanisme
• Vérifier les autorisations de construire

C. Sur le terrain

• Identifier les bornes
• Vérifier l’occupation réelle
• Rencontrer les voisins

Étape 2 : Négociation et promesse de vente

Document à établir :

• Promesse de vente notariée
• Délai de réalisation (généralement 3-6 mois)
• Clause suspensive (obtention financement)
• Pénalités de dédit

Acompte : 10-20% du prix

Étape 3 : Constitution du dossier

Documents du vendeur : ✅ Titre foncier original
✅ Quitus fiscal
✅ État hypothécaire récent (- de 3 mois)
✅ Pièce d’identité
✅ Attestation de non-gage (si véhicule)

Documents de l’acheteur : ✅ Pièce d’identité
✅ Justificatif de domicile
✅ Preuves de financement

Étape 4 : Passage devant notaire

Rôle du notaire :

• Vérifier tous les documents
• Rédiger l’acte de vente
• Calculer les droits et taxes
• Procéder à la lecture de l’acte
• Enregistrer l’acte

Coûts notariés :

• Droits d’enregistrement : 5%
• Honoraires notaire : 2%
• Total : environ 7% du prix de vente

Étape 5 : Publicité foncière

Le notaire procède à :

• L’inscription au registre foncier
• La mise à jour du titre
• La remise du titre au nouveau propriétaire

Délai : 1-3 mois

Droits et obligations du propriétaire

Vos droits

✅ Usus : Utiliser le bien
✅ Fructus : Percevoir les fruits (loyers)
✅ Abusus : Disposer du bien (vendre, donner)
✅ Protection contre l’éviction arbitraire
✅ Droit de construire (avec autorisation)

Vos obligations

📋 Fiscales :

• Taxe foncière annuelle (0,5-1,5% de la valeur)
• Impôt sur les revenus fonciers (si location)
• Taxe sur les plus-values (si revente)

📋 Urbanistiques :

• Respecter le plan d’urbanisme
• Obtenir les autorisations de construire
• Respecter les règles de voisinage

📋 Environnementales :

• Respecter les normes environnementales
• Gestion des déchets
• Respect des espaces verts

Cas particuliers

Indivision

Règles :

• Accord de tous les indivisaires pour vendre
• Possibilité de sortir de l’indivision
• Gestion selon parts

Propriété en communauté (couple)

Options :

1. Communauté universelle : Tout est commun
2. Communauté réduite aux acquêts : Commun sauf biens propres
3. Séparation de biens : Chacun son patrimoine

Succession

Sans testament :

• Dévolution légale selon le code des personnes
• Partage entre héritiers

Avec testament :

• Respecter la réserve héréditaire
• Désigner bénéficiaires

Litiges fonciers : Prévention et résolution

Litiges fréquents

1. Double attribution : Même parcelle attribuée à 2 personnes
2. Empiètement : Construction sur terrain voisin
3. Faux titres : Documents falsifiés
4. Conflits de succession : Désaccords entre héritiers

Prévention

✅ Vérifications minutieuses avant achat
✅ Bornage contradictoire
✅ Assurance titre foncier
✅ Conservation précieuse des documents

Résolution

Voies amiables :

1. Conciliation familiale
2. Médiation communale
3. Arbitrage

Voies judiciaires :

1. Tribunal de Grande Instance
2. Possible appel
3. Cassation en dernier recours

Délais : Très variables (6 mois à plusieurs années)

Évolutions récentes

Digitalisation

Le Burkina Faso a lancé la digitalisation du cadastre :

• Consultation en ligne des titres
• Dématérialisation des procédures
• Réduction des délais

Décentralisation

Transfert progressif de compétences aux communes :

• Délivrance de certains documents
• Gestion du domaine foncier communal
• Urbanisme local

Conseils pratiques

Pour les acheteurs

1. Ne jamais acheter sans titre foncier vérifié
2. Toujours passer par un notaire
3. Faire une visite physique du terrain
4. Vérifier l’occupation effective
5. Prévoir un budget pour les frais (7-10% du prix)

Pour les vendeurs

1. Mettre à jour votre titre
2. Obtenir le quitus fiscal
3. Libérer le terrain (si occupé)
4. Fixer un prix réaliste
5. Être transparent sur la situation du bien

Pour les investisseurs étrangers

Restrictions :

• Certaines zones interdites aux étrangers
• Surface limitée dans certains cas
• Procédures spécifiques

Recommandations :

• Se faire accompagner par un avocat local
• Privilégier les sociétés burkinabè (51% minimum)
• S’informer sur les conventions bilatérales

Ressources utiles

Administrations

• Direction Générale du Foncier : 📞 +226 25 31 01 40
• Mairies des arrondissements
• Ordre des Notaires : 📞 +226 25 30 68 45

Coûts administratifs moyens

Prestation	Coût estimatif
Titre foncier	500 000 - 1 500 000 FCFA
PUH	100 000 - 500 000 FCFA
État hypothécaire	5 000 - 10 000 FCFA
Copie de titre	5 000 FCFA
Frais de notaire	7% du prix de vente

Conclusion

La propriété foncière au Burkina Faso nécessite une connaissance approfondie du cadre légal et des procédures administratives. Le titre foncier reste la meilleure garantie de sécurité juridique.

Points clés à retenir

✅ Privilégiez toujours le titre foncier
✅ Faites vérifier les documents par un professionnel
✅ Passez obligatoirement par un notaire
✅ Conservez précieusement tous les documents
✅ Respectez vos obligations fiscales

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Article rédigé par Me Aminata Compaoré - Avocate en Droit Immobilier partenaire de i360 Immobilier

Disclaimer : Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation spécifique, consultez un avocat spécialisé.